대항력과 우선변제권이란?

임차권 등기 명령 신청에 대해서 검색을 하다 보면은

대향력과 우선변제권이 확보된다는 말들을 볼 수 있는데,

이런 단어들이 더 장벽을 느끼게 해 주는 것 같다.ㅜㅜ

말은 알겠는데,, 이게 뭐에 대항한다는 거고 뭐를 변제해준다는 건지~

공부한 김에 정리해보는 단어!

 

먼저, 대항력이란?

임대인이 전셋집을 다른 사람에게 매도하였을 경우, 새 집주인에게 보증금 반환을 청구하지 못하는 상황이 발생할 수 있는데, 이때 주택의 인도와, 전입신고를 하여 주민등록에 등록이 되어있는 임차인의 경우 대항력을 취득하여 임차주택의 새로운 소유권자에게 임차권을 주장할 수 있다는 게 대항력이다.

따라서 실거주+전입신고=대항력이고, 대항력=임차권 주장이라는 것!

 

우선변제권이란?

전셋집이 경매에 넘어가, 경매의 대상이 되는 경우 후순위권리자나 채권자들보다 우선하여 돌려받을 수 있는 권리로, 살고 있는 세입자에게 우선 변제받을 수 있는 권리를 주는 것이다. 대항력과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 경우 취득할 수 있다.

따라서 실거주+전입신고+확정일자=우선변제권!

 

원래는 실거주가 아닌 주택의 인도라고 적혀있기는 한데, 점유를 하고 있는 부분도 중요하다고 해서 인도나 점유보다는 실거주라는 단어가 더 이해하기 쉬워 그렇게 정리했다.

주택의 인도라는 것은 집에 대한 사실상의 지배를 이전하는 일로 집을 비우고 열쇠 또는 비밀번호를 전달하는 과정을 생각하면 된다.

 

그래서 보증금을 받지 못한 채로 이사를 나가게 되면 실거주를 하고 있지 않게 돼 대항력과 우선변제권을 잃는다고 하는 것이다. 그래서 지키기 위해 생겨난 게 임차권 등기 명령 신청이고, 이사 전에 신청하여 등기부등본에 등재까지 되었을 때 효력이 발생하여, 이사를 나가도 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있다.

 

계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못했다면 이사 전 임차권 등기 명령 신청은 필수!

참고해야 할 것은 임차권 등기 명령 신청의 경우 집행권원을 갖지 않아서,

시효의 중단이나 압류를 할 수는 없다는 것이다.

집행권원을 갖기 위해서는 보증금 반환 소송이 필요함..

 

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